Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Hangi Şartlarda Zamanaşımına Uğrar?

Ortaklığın Giderilmesi Davası

T.C. YARGITAY

14.Hukuk Dairesi
Esas: 2016/10042
Karar: 2018/9091
Karar Tarihi: 17.12.2018


TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI – SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ – DAVACILARIN TAŞINMAZLARIN KAYDEN DEVREDİLMEDİĞİNİ İLERİ SÜRDÜKLERİ – TESLİM HUSUSUNUN GERÇEKLEŞİP GERÇEKLEŞMEDİĞİ – İFA OLANAĞININ BULUNUP BULUNMADIĞININ SAPTANMASI GEREĞİ

ÖZET: Davacılar, sözleşme gereğince 4, 5 ve 6 numaralı dükkanların kendilerine teslim edildiğini, ancak taşınmazların kayden devredilmediğini ileri sürdüklerinden teslim hususunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin incelenmesi ifa olanağının bulunup bulunmadığının saptanması gerekir. Mahkemece yukarıda değinilen ilkeler uyarınca araştırma yapılmadan ifa olanağının bulunup bulunmadığı tespit edilmeden sözleşmenin 27.02.2002 tarihinde imzalandığı, davanın 26.12.2014 tarihinde açıldığı gerekçesiyle zamanaşımı süresi dolduğundan söz edilerek davanın reddi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.

(4721 S. K. m. 2, 716) (6098 S. K. m. 237) (818 S. K. m. 22, 125, 213) (2644 S. K. m. 26) (1512 S. K. m. 60)
 
Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 26.12.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; zamanaşımı nedeniyle davanın reddine dair verilen 15.09.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
 
Karar: Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
 
Davacılar vekili, müvekkillerinin 1/3’er hisselerle sahibi oldukları 155 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazı, … Köyü tüzel kişiliğinin talebi üzerine kat karşılı inşaat sözleşmesi ile devretmeyi vaadettiklerini; … 3. Noterliğinin 27.02.2002 tarih ve 0817 yevmiye No’lu sözleşmesine göre taşınmazın … Köyü Muhtarlığına devir ve teslim edileceğini, Muhtarlığın da krokide belirtilen 4, 5 ve 6 numaralı dükkanları davacılara vereceğini, yazılı sözleşme gereğince davacıların yeri teslim ettiklerini, o tarihteki Muhtarlığın da sözleşmeye uygun olarak dükkanları tamamlayarak davacılara teslim ettiklerini, müvekkillerinin yaklaşık 10 yıldır dükkanları kullandıklarını, ancak dava konusu taşınmazların kat irtifakı işlemleri tamamlanarak tapuda davacılar adına tescil edilmediğini; bu arada … İlinin Büyükşehir olması üzerine köylerin ilçelerin mahallesi olduğunu ve köylerin bütün mal varlıklarının yasa doğrultusunda ilçe belediyesine geçtiğini, böylece … Köyü Muhtarlığının tüm mallarının da … Belediye Başkanlığına geçtiğini, dava konusu 4, 5 ve 6 nolu bağımsız bölümlerin müvekkillerine ait olmasına rağmen davalı tarafın devre yanaşmadığını beyan ederek … İlçesi … Köyü 155 ada 1 parselde davalı adına kayıtlı 4, 5 ve 6 nolu bağımsız bölümlerin … adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
 
Davalı … vekili, öncelikle zamanaşımı itirazında bulunarak mümkün olmadığı takdirde esastan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
 
Mahkemece, zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.
 
Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.
 
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
 
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
 
Somut olayda; dava, 27.02.2002 tarihli 817 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Davacılar, arsa sahibi ve satış vaadinde bulunan sıfatıyla, … Köyü tüzel kişiliği adına muhtar … ise yüklenici ve satın almayı vaad eden sıfatıyla söz konusu sözleşmeyi imzalamışlardır. Sözleşme uyarınca arsa sahibi davacılar yükleniciden herhangi bir bedel almayacaklarını, bunun karşılığında 4, 5 ve 6 numaralı dükkanların davacılara temlik edileceği kararlaştırılmıştır. Davacılar 08.03.2002 tarihli ve 192 yevmiye numaralı kat karşılığı temlik sözleşmesi ile dava konusu taşınmazdaki hisselerini 27.02.2002 tarihli 817 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince … Köyü tüzel kişiliğine devretmişlerdir. 6360 sayılı Kanun uyarınca … İlinin Büyükşehir olması nedeniyle davacılar davayı …’na yöneltmişlerdir. Davacılar, sözleşme gereğince 4, 5 ve 6 numaralı dükkanların kendilerine teslim edildiğini, ancak taşınmazların kayden devredilmediğini ileri sürdüklerinden teslim hususunun gerçekleşip gerçekleşmediğinin incelenmesi ifa olanağının bulunup bulunmadığının saptanması gerekir. Mahkemece yukarıda değinilen ilkeler uyarınca araştırma yapılmadan ifa olanağının bulunup bulunmadığı tespit edilmeden sözleşmenin 27.02.2002 tarihinde imzalandığı, davanın 26.12.2014 tarihinde açıldığı gerekçesiyle zamanaşımı süresi dolduğundan söz edilerek davanın reddi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
 
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17.12.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

nv-author-image

Mehmet CANSIZ

1972 yılında Ödemiş'te doğdu. İlk, orta ve lise eğitimimi Ödemiş'te tamamladı.1995 Yılında Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesini başarıyla tamamladıktan sonra 10 yıl özel bir şirkette üst düzey yöneticilik ve hukuki danışmanlık görevlerinde bulundu. 2007 Yılında serbest avukatlık yapmaya başladı. 2011 Yılından beri kurcusu olduğu"CANSIZ HUKUK BÜROSU"nda avukatlık hizmeti vermektedir. Evli ve 3 çocuk babasıdır.